Mülki hüquq münasibətlərində vətəndaşların ən çox müraciət etdiyi müqavilə növlərindən biri də əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Qeyd edək ki, müqavilə mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşmasıdır.

Ümumiyyətlə, hər bir şəxsin haqq ödəmək müqabilində özgəsinin əmlakından istifadə etmək hüququ var. Əmlakın mülkiyyətçisi isə onu başqasının istifadəsinə verməklə müəyyən gəlir əldə edə bilər. Müqavilədə iki tərəf, yəni öz əmlakını kirayəçinin istifadəsinə verən şəxs və həmin əmlakdan müəyyən haqq ödəməklə istifadə hüququ əldə edən kirayəçi iştirak edir. Beləliklə, əmlak kirayəsi müqaviləsi ikitərəfli və əvəzli müqavilədir.

Vurğulayaq ki, əmlak kirayəsi müqaviləsində həm kirayəyə verən, həm də kirayəçi kimi fiziki və hüquqi şəxslər iştirak edə bilərlər. Hər şeydən əvvəl müqavilə bağlamaq şəxsin vəzifəsi deyil, qanunda birbaşa nəzərdə tutulmuş  hüququdur.

Mülki qanunvericilik əmlak kirayəsi müqaviləsində tərəflər üçün hüquq və öhdəliklər də müəyyən edir. Belə ki,  kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Bu müqavilə kirayəyə verənin üzərinə bir sıra məsuliyyətlər qoyur. Belə ki, kirayəyə verilən əşya kirayəçinin istifadəsi üzrə yararlı vəziyyətdə olmalıdır, kirayəyə verilmiş əşya əmlak kirayəsi müqaviləsi ilə qarantiya verilmiş xassələrə malik olmalıdır. Eyni zamanda üçüncü şəxslərin hər hansı hüquqları və ya iddiaları kirayəyə verilmiş əşyanın müqavilədə nəzərdə tutulmuş istifadəsinə mane olmamalı və ya bu istifadəni istisna etməməlidir.

Qeyd olunduğu kimi hər şeydən əvvəl kirayəyə verən kirayəçiyə onun istifadəsi üçün yararlı vəziyyətdə əşya verməlidir. Kirayəyə götürülmüş yaşayış sahəsi yaşamaq üçün yararlı olmalıdır. Əgər müqaviləyə uyğunsuzluğu nəticəsində əşya məhv olarsa və ya onun müqavilə üzrə müəyyənləşdirilmiş istifadəyə yararlığı azalarsa, əşyanın yararlığının itdiyi müddət üçün kirayəçi kirayə haqqını ödəməkdən azad edilir, onun yararlığının azaldığı müddət üçün isə yalnız kirayə haqqının bir hissəsini ödəməyə borclu olur.

Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyaya ondan daha  səmərəli istifadə etmək üçün öz hesabına müəyyən qurğular əlavə edir, məsələn, kirayə götürdüyü yaşayış otaqlarında sərinləşdirici kondisioner quraşdırır. Kirayə münasibətlərinə xitam verildiyi halda kirayəçinin  əşyaya əlavə etdiyi həmin qurğunu götürmək hüququ vardır. Kirayəyə verən kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və ya bərpası üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borcludur. Təbiidir ki, kirayəyə götürülmüş əşyanın kirayəçi tərəfindən istifadə edilməsi nəticəsində dəyişməsi və ya pisləşməsi baş verə bilər. Qanunverciliyə əsasən əşyanın belə dəyişməsi və ya pisləşməsi üçün kirayəçi məsuliyyət daşımır.

Kirayə haqqı kirayə müddəti bir aydan qısa olduqda,  həmin müddətin sonunda, kirayə müddəti bir aydan çox olduqda hər ayın sonunda müvafiq surətdə  hissə-hissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə  müəyyən edildikdə ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilməlidir. Məsələn, əşya aylıq kirayə haqqı müəyyən edilməklə uzun müddətli kirayəyə verildikdə kirayə haqqı hər ayın sonunda, rüblük kirayə haqqı müəyyən edildikdə hər rübün son ayının son günündə ödənməlidir.

Mülki qanunvericiliyə görə kirayəyə verilmiş əşya ilə bağlı yüklülükləri, dövlət vergilərini və yerli vergiləri, ayrı razılaşma olmadıqda, kirayəyə verən ödəməlidir. Kirayəçi ona mənsub istifadə hüququnu hər hansı fərdi səbəblərə görə həyata keçirə bilmədiyinə görə əmlak kirayəsi haqqını ödəməkdən azad edilmir. Kirayə müddəti bir qayda olaraq əmlak kirayəsi  müqaviləsində müəyyən edilir və bu müddət bitdikdə həmin müqavilə  üzrə yaranmış hüquq münasibətlərinə xitam verilir.

Tərəflər arasında bu müqavilənin icrasından irəli gələn mübahisələr qarşılıqlı razılaşma yolu ilə həll olunur. Bu müqavilədən irəli gələn mübahisələrin həllində tərəflər arasında qarşılıqlı razılaşma mümkün olmadıqda, həmin mübahisələr qanunvericiliklə məhkəmə qaydasında həll edilir.

Sonda qeyd edək ki, vətəndaşlar bəzən əmlak  kirayəsi müqaviləsi  bağlamadan şifahi razılığa gəlirlər. Yazılı müqavilədən fərqli olaraq, şifahi razılıq heç də həmişə özünü doğrultmur. Belə ki, mənzilin kirayəyə verilməsi ilə bağlı bəzi şərtlər (kirayə haqqı, kirayə müddəti, kommunal xidmətlərə görə haqqın, mənzilə və ya qonşulara vurulan zərərin ödənilməsi və s.) tərəflər arasında mübahisəyə səbəb ola bilir. Kirayəçi ilə kirayəyə verən arasında baş verən bütün mübahisələrin həlli isə mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş əmlak kirayəsi müqaviləsi bağlanılmasından keçir. Buna görə də tərəflər notariat ofislərinə müraciət etməklə hüquq və vəzifələrinin əksini tapdığı əmlak kirayə müqaviləsi bağlaya bilərlər ki, bu da həm kirayəyə verən, həm də kirayəçi üçün gələcəkdə yaranacaq mübahisələrin hüquqi yolla həll olunmasına təminat  yaradır.

İradə Quliyeva

Naxçıvan Muxtar Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin əməkdaşı

01 iyun 2022-ci ildə "Nuhcixan.az" saytında dərc edilmişdir